皆さんおはようございます。魁！田中塾の大介です。朝晩の冷え込みがずいぶん厳しくなってきましたね。本日は不動産投資に関して気になるニュースが入ってきましたのでお知らせいたします。

先日の日経新聞にも掲載されましたが、投資用不動産を使った相続税の節税スキームに関する基準価格の見直しが行われるというものです。これは、富裕層が相続税を抑えるために利用してきた手法に、政府・与党と国税当局が歯止めをかけようとする動きです。

これまでの仕組みでは投資用不動産、特にマンションの相続税評価額が実際の売買価格（時価）よりも大幅に低く評価されていました。不動産の相続税評価額は、現金のように額面通りではなく、固定資産税評価額や路線価を基に算出されます。これにより現金を不動産に変えるだけで相続財産の評価額を下げ、実勢価格との大幅な乖離から相続税を大きく減らすことができました。この「評価額の乖離」を利用し、高額な投資用不動産を購入して相続税を圧縮する手法が富裕層の間で広く行われていました。

今回検討されている見直し案は、相続開始直前に購入された不動産に対して時価との乖離が大きい場合、税負担を重くする方向で調整するというものです。対象となるのは相続開始直前に購入された投資用不動産が主なターゲットで、相続税評価額を算出する基準価格をより実態に近い市場価格（時価）に近づけるような新しい評価方法が導入される見通しです。国税当局の持つ「財産評価基本通達総則6項」（いわゆる伝家の宝刀）の個別否認規定を念頭に置き、恣意的な節税と判断される取引に対しては新しい評価基準を適用することが検討されています。

今回の見直しの背景としては、一部の富裕層のみが意図的な節税策を行うことによって納税者間の公平性が損なわれることを防ぐ狙いがあります。 既に2024年1月からはタワーマンションを対象とした評価額の見直し（タワマン節税対策）が導入されていますが、今回はその投資用不動産版と位置付けられます。

この見直しが実現（早ければ2027年度から導入か？）すれば、駆け込みでの投資用不動産購入による相続税対策は今後通用しなくなる可能性が高くなります。純粋な投資目的ではない過度な節税目的の取引に対してはチェックが厳しくなるでしょう。今後は不動産の本来の価値や収益性、将来的な資産価値などを総合的に判断した上で、計画的な資産設計を行うことが求められます。

今回の税制見直しは当社のお取引先や取扱い物件に大きな影響を与える可能性が高いので、今後も注視していきます。